Дата перехода права собственности на недвижимость

Энциклопедия решений. Оплата коммунальных услуг в период между передачей недвижимости покупателю и регистрацией перехода к покупателю права собственности на нее

Оплата коммунальных услуг в период между передачей недвижимости покупателю и регистрацией перехода к покупателю права собственности на нее

Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего акта или иного документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Момент передачи недвижимого имущества обычно предшествует дате государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, поэтому на практике часто возникает вопрос, кто из сторон договора должен оплачивать коммунальные услуги (в частности, услуги по водо- тепло- электроснабжению объекта недвижимости) в период между подписанием акта приема-передачи недвижимого имущества и моментом государственной регистрации перехода права собственности на него.

В силу ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, несет собственник имущества. Аналогичные положения закреплены и в ч. 3 ст. 30 ЖК РФ, согласно которой бремя содержания жилого помещения, а также общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в коммунальной квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, возлагается на собственника жилого помещения. Момент возникновения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги определен в ч. 2 ст. 153 ЖК РФ. Такая обязанность возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).

Право собственности на недвижимость у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права от продавца (п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ). Формально это означает, что обязанность по оплате коммунальных услуг возникает у покупателя только с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на недвижимое имущество.

Тем не менее необходимо учитывать, что после передачи недвижимости покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности покупатель, хотя и не обладает правом распоряжения недвижимостью, является ее законным владельцем (см., например, п. 60 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22), а значит и фактическим потребителем коммунальных услуг. Согласно правовой позиции КС РФ, изложенной в определении от 18.07.2006 N 373-О, моментом возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг является не момент государственной регистрации права собственности, а дата приемки объекта в эксплуатацию с учетом того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, так и на иных законных основаниях. Этот подход на сегодняшний день широко распространен в судебной практике (см., например, постановления АС Поволжского округа от 02.07.2015 N Ф06-24745/15, АС Западно-Сибирского округа от 08.09.2016 N Ф04-3252/16, Двенадцатого ААС от 25.02.2015 N 12АП-13154/14, Седьмого ААС от 10.05.2016 N 07АП-2436/16, ФАС Северо-Западного округа от 19.09.2013 N Ф07-6180/13, Четырнадцатого ААС от 24.03.2014 N 14АП-12156/13, апелляционное определение Московского городского суда от 10.12.2015 N 33-46754/15).

Вместе с тем, как показывает правоприменительная практика, единообразный подход к решению вопроса о моменте перехода к покупателю обязанности по оплате коммунальных услуг на сегодняшний день не сформирован, и в ряде случаев суды руководствуются буквальным толкованием положений законодательства о возложении обязанности по содержанию имущества именно на его собственника (см., например, постановления Восемнадцатого ААС от 22.01.2016 N 18АП-15906/15 и от 17.09.2014 N 18АП-9466/14).

Разумеется, руководствуясь принципом свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ), а также учитывая, что по смыслу ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества может быть соглашением сторон договора возложено на сторону, не являющуюся собственником этого имущества, в договор продажи недвижимости может быть включено условие о том, что продавец оплачивает коммунальные услуги лишь до момента передачи недвижимости покупателю, после чего соответствующая обязанность возлагается на покупателя. В связи с этим отметим, что по смыслу ГК РФ подобное условие связывает лишь стороны договора продажи недвижимости (см. п. 2 ст. 8.1, п. 3 ст. 308, п. 2 ст. 551 ГК РФ). Для третьих же лиц (в частности, для лиц, с которыми у продавца заключены договоры об оказании коммунальных услуг) ни факт передачи недвижимости покупателю, ни то обстоятельство, что продавец и покупатель распределили между собой обязанность по оплате коммунальных услуг вышеописанным образом, сами по себе не имеют значения (см. п. 3 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, постановление Седьмого ААС от 17.11.2015 N 07АП-10172/15). Это означает, что, например, энергоснабжающая организация вправе требовать оплаты потребленной электроэнергии от собственника недвижимости, с которым у нее имеется действующий договор купли-продажи электроэнергии. Тем не менее существуют прецеденты удовлетворения судами требования о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг непосредственно с покупателя недвижимого имущества за период с момента передачи ему соответствующего объекта недвижимости (постановление Восьмого ААС от 27.02.2014 N 08АП-11938/13).

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 75 рублей или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Информационный блок » Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки » — это совокупность уникальных актуализируемых аналитических материалов по наиболее популярным темам в сфере гражданского права

Каждый материал блока подкреплен ссылками на нормативные правовые акты, учитывает сложившуюся судебную практику и актуализируется по мере изменения законодательства

Используя материалы этого блока, Вы узнаете, в каких случаях можно заключить тот или иной договор, на что обратить внимание при его составлении и какие нюансы необходимо учитывать при его исполнении. Основное внимание уделено рассмотрению тех вопросов, которые вызывают трудности в практической деятельности

Материал приводится по состоянию на март 2020 г.

См. содержание Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки

При подготовке Информационного блока «Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки» использованы авторские материалы, предоставленные А. Александровым, Д. Акимочкиным, Ю. Аносовой, А. Барсегяном, С. Борисовой, Т. Вяхиревой, П. Ериным, Ю. Раченковой, О. Сидоровой, В. Тихонравовой, А. Черновой и др.

Продажа недвижимости: дата получения дохода

Автор: Нелли Логинова, аудитор Группы компаний АКИГ

С 2013 года вступили в силу поправки (Федеральный закон от 29.11.2012 № 206-ФЗ) в Налоговый кодекс (п. 3 ст. 271 НК РФ), которые уточнили, на какую дату нужно признавать при расчете налога на прибыль доход от продажи недвижимости.

До этого года в Налоговом кодексе не было прямо предусмотрено, в какой именно момент доход от продажи недвижимости надо включать в базу по налогу на прибыль. Бухгалтерам приходилось основываться на разъяснениях Минфина России, в которых, кстати сказать, чиновники не всегда придерживались единой позиции. Ситуация рассмотрена на страницах журнала «Актуальная бухгалтерия» № 4, 2013.

Читать еще:  Максимальный срок действия доверенности

В доход по дате акта передачи объекта

В ранних письмах Минфин России придерживался точки зрения, основанной на положениях Гражданского кодекса. Переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ ). В связи с чем в отдельных разъяснениях Минфина России указывалось на обязанность отражать доход от реализации недвижимого имущества после подачи документов на государственную регистрацию (письма Минфина России от 21.03.2011 № 03-03-06/1/162, от 07.02.2011 № 03-03-06/1/78 ). Также были разъяснения главного финансового ведомства, согласно которым доходы необходимо признавать с момента государственной регистрации прав собственности на объект недвижимости (письма Минфина России от 28.09.2006 № 07-05-06/241, от 26.10.2004 № 03-03-01-04/1/85).

Однако уже в прошлом году Минфин России изменил свою позицию и стал связывать обязанность по уплате налога на прибыль с моментом передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи (письмо Минфина России от 07.09.2012 № 03-03-06/2/100). А с 2013 года в Налоговом кодексе появилась такая норма. Таким образом, теперь дата регистрации права собственности не имеет значения для расчета налога на прибыль с доходов от продажи недвижимости.

НДС по дате акта — меньше рисков

В отношении недвижимости для целей расчета НДС Налоговым кодексом установлены специальные правила (п. 3 ст. 167 НК РФ ). Если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача в целях налогообложения приравнивается к его отгрузке.

Следовательно, при реализации объекта недвижимости моментом определения налоговой базы по НДС следует считать наиболее раннюю из дат — дату передачи права собственности на данный объект недвижимости, указанную в документе, подтверждающем
передачу права собственности, или день его оплаты (частичной оплаты). Данное мнение подтверждается Минфином России (письмо Минфина России от 07.02.2011 № 03-03-06/1/78 ) и арбитражной практикой (пост. ФАС ВСО от 16.05.2012 № А78-5403/2011).

Существует и противоположное мнение, согласно которому моментом определения налоговой базы по НДС при реализации недвижимого имущества является дата составления акта приема-передачи объекта недвижимости (пост. ФАС ВСО от 11.02.2010 № А19-12414/09 ).

По мнению автора, для минимизации налоговых рисков целесообразно начислять НДС на дату подписания акта приема-передачи недвижимого имущества, то есть в том же периоде, что и налог на прибыль. В данном случае отсутствуют основания для начисления штрафов и пеней.

Отметим, что в отношении налоговых вычетов по НДС ничего не изменилось. Отсутствие государственной регистрации приобретенных объектов не влияет на принятие налога к вычету (письмо УФНС России по г. Москве от 29.12.2007 № 19-11/125602). Принять к вычету сумму НДС по приобретенному объекту недвижимости можно после принятия на учет объекта основных средств до получения свидетельства о регистрации права собственности (пост. ФАС ПО от 12.08.2011 № А12-19515/2010 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 23.12.2011 № ВАС-16716/11)).

Бухгалтерский учет

При продаже недвижимости происходит выбытие объекта, которое, как и доход, надо отразить в бухгалтерском учете. Одним из условий признания выручки в бухучете является переход права собственности на продукцию (товар) от организации к покупателю. Как мы уже писали выше, переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Организация, передающая объект недвижимости, право собственности на который подлежит государственной регистрации, списывает недвижимость из состава основных средств в момент подписания акта приема-передачи недвижимости независимо от факта государственной регистрации права собственности.

Согласно рекомендациям Минфина России (письмо Минфина России от 22.03.2011 № 07-02-10/20) до момента признания доходов и расходов от выбытия основного средства (до момента регистрации перехода права собственности) необходимо использовать счет 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»). Он предназначен для учета средств, не являющихся объектом обложения налогом на имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Организацией заключен договор купли-продажи объекта недвижимости (здания) на сумму 1 180 000 руб., в том числе НДС — 180 000 руб. Первоначальная стоимость данного объекта у продавца составляет 700 000 руб., накопленная амортизация — 100 000 руб. Передаточный акт подписан в феврале. Переход права собственности к новому владельцу зарегистрирован в апреле.

В бухгалтерском учете организации будут сделаны следующие записи:

ДЕБЕТ 01 субсчет «Выбытие ОС» КРЕДИТ 01

– 700 000 руб. — списана первоначальная стоимость здания;

ДЕБЕТ 02 КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие ОС»

– 100 000 руб. — списана начисленная амортизация;

ДЕБЕТ 45 КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие ОС»

– 600 000 руб. — списана остаточная стоимость здания;

ДЕБЕТ 09 КРЕДИТ 68

– 200 000 руб. — отражен налоговый актив в момент начисления налога на прибыль.

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 91-1

– 1180 000 руб. — отражена выручка по договору купли-продажи здания;

ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 68

– 180 000 руб. — начислен НДС;

ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 45

– 600 000 руб. — отражена остаточная стоимость здания в составе расходов;

Собственность на недвижимое имущество: сделать переход права

В Гражданском кодексе существует положение, по которому принадлежность недвижимости и переход права собственности на недвижимое имущество к новому лицу, подлежат фиксированию в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость значит, что государство признаёт и фиксирует факт принадлежности недвижимого объекта физическому лицу и перемещение объекта к другому лицу.

Покупатель недвижимости сможет полноправно владеть, использовать и отдавать какие-то распоряжения в отношении приобретённой собственности только по завершении процесса государственной регистрации. Собственность на недвижимость членов жилищного, садового или гаражного, иных товариществ и кооперативов возникает сразу после внесения пая в полном размере в соответствии с законом, а госрегистрация только фиксирует это уже наступившее событие.

Особенности перехода объектов при сделках с жильём

Так как же происходит регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество? При сделках с недвижимостью осуществляется общий порядок, предусматривающий регистрацию только самой недвижимости, а не документа о переходе объекта новому лицу. Но в отношении сделок с жильём сделано исключение:

  • документы о покупке или размене квартир регистрируются аналогично переходу в собственность самих квартир,
  • в случае смены собственника жилого помещения по договору дарения действует то же исключение,
  • если квартира отчуждается по договору ренты, то сделка обязательно удостоверяется нотариусом и регистрируется соглашение по ренте и переход квартиры новому владельцу,
  • наследуемое жильё должно пройти регистрацию в кадастре.

В отношении договора по управлению недвижимостью, в том числе и жилой, исключение не действует, такой договор в регистрации не нуждается, регистрация необходима только самого перехода права на недвижимость.

Читать еще:  Кому достанется наследство после смерти мужа

Какие сделки удостоверяет нотариус

Обязательно ли, и в каких конкретно случаях требуется заверять сделку у нотариуса – такие вопросы зачастую возникают у сторон сделки. Необходимость удостоверения сделок у нотариуса подразделяется на три вида: обязательное, вытекающее из чего-либо или дополнительное и добровольное:

  • обязательное удостоверение – в случаях заключения договора ренты и завещания жилой недвижимости,
  • дополнительное, это когда оно требуется по причине действующих договорённостей, но при сделках с недвижимостью оно не используется,
  • добровольное удостоверение, если об этом договорились стороны сделки.

Нотариус может подавать заявление о госрегистрации недвижимости и документы для проведения регистрации в регистрирующий недвижимое имущество орган, если он удостоверял эту сделку. Нотариус также вправе получать документы о проведённой регистрации и другие документы, чтобы передать их собственникам, поручившим нотариусу госрегистрацию.

Когда возникает собственность на недвижимый объект

Иногда бывает очень важно установить дату, когда возникла собственность на объект недвижимости, например, при уплате подоходного налога или налога на имущество. Даже один день может повлиять на то, в какой период будет отнесена сделка, что может привести к финансовым последствиям. Новые недвижимые объекты могут стать собственностью в результате наследства или ипотечной покупки, дарения или в результате обмена. Каждый вид рассмотрим отдельно.

Имущество куплено

Чаще всего недвижимость поступает во владение человеку в результате её покупки, это квартиры, частные дома, земельные участки и т. п. Переход права собственности на недвижимое имущество к новому владельцу считается состоявшимся по завершении оформления сделки. Договор покупки жилья должен пройти государственную регистрацию, именно после этой процедуры покупатель становится полноправным владельцем объекта.

Но с другой стороны, если договор и акт приёмки передачи жилья подписаны, объект уже перешёл в собственность покупателя, и он имеет полное право занять оплаченное им жилое помещение ещё до завершения регистрации договора. Но юридически право собственности становится окончательно оформленным только после государственной регистрации, основанием для которой служат правильно оформленные документы.

В полученной по окончании госрегистрации выписке из ЕГРН указана дата, от которой ведётся отсчёт нахождения приобретённой недвижимости в собственности нового владельца. С этой даты он имеет право распоряжаться собственностью – продать другому человеку или обменять на другую недвижимость, внести изменения в конструкцию недвижимости и выполнить другие действия.

Ипотечное кредитование при покупке – это залог недвижимости в обмен на заимствование денег – кредит. Недвижимость заёмщика передаётся кредитной организации в обеспечение возврата займа, то есть, кредитору передаются права на объект, которым заёмщик продолжает пользоваться. Ипотечное кредитование связывается не только с жильём, но залоговая недвижимость может быть представлена и следующими объектами:

  • земельные участки и другие территории,
  • жилые дома и здания, квартиры и жилые помещения,
  • гаражи и обособленные автостоянки, дачные и садовые домики,
  • здания и сооружения производственного назначения.

Законодательство не запрещает использовать в качестве залога и крупногабаритные транспортные средства – корабли и самолёты, средства космической связи, но к жизни большинства российских граждан это не относится.

Имеющееся у гражданина право собственности позволяет ему взять ипотечный кредит. Это касается и коллективной собственности. При этом собственники становятся ограниченными в своих правах, поскольку любое действие в отношении объекта залога они должна согласовывать с залогодержателем. Ограничения устраняются после полного расчёта заёмщика с кредитной организацией.

Наследование объектов

Степень правомерности обладания собственностью устанавливается и в том случае, если гражданин получает наследство от умершего родственника. Наследники получают права на наследуемое имущество сразу после открытия дела о наследовании, до проведения госрегистрации. Но без проведения регистрации продать такое имущество невозможно.

Законодательство предусматривает, что для совершения сделки первоначально необходимо зарегистрировать недвижимость в Росреестре и получить выписку из ЕГРН, без этого документа продать наследованное жильё не получится. В случае если наследуемый объект не был внесён в государственный реестр до открытия дела о наследовании, то велика вероятность судебного разбирательства по поводу подтверждения права на собственность.

Датой начала владения наследованной недвижимостью считается дата внесения записи в кадастр недвижимости. С этой даты наследники получают юридическое право распоряжаться недвижимостью или её частью по своим замыслам.

Имущество подарено

Процедура дарения имеет свою особенность и отличается от наследования тем, что оформляется при жизни прежнего владельца. Но эта процедура также требует оформления, устная договорённость недействительна. Хоть недвижимость и переходит к новому владельцу без оплаты, договор должен быть оформлен письменно и зарегистрирован в государственном кадастре недвижимости. Позже это предотвратит возможные претензии других родственников на эту недвижимость. Особо актуально это в случае, когда дарственный объект находится в собственности не одного человека, а двух или нескольких – тогда требуется согласие каждого.

Если согласия не будет, зафиксировать право собственности на недвижимое имущество не удастся, а поэтому и распоряжаться подарком новый владелец не сможет – ни продать, ни обменять.

Сроки регистрации

Регистрацией нельзя пренебрегать и в отношении объектов, менее значимых, чем жильё. Так, не все владельцы гаражей имеют документы на объект, и зря. Регистрация права собственности на недвижимое имущество снимет некоторые вопросы представителей муниципалитета или при необходимости совершить сделку в части гаража:

  • объект может оказаться самовольно построенным и подлежащим сносу,
  • получен в наследство без предварительной регистрации в кадастре недвижимости и не может быть продан,
  • может произойти утрата документов на объект.

Всего этого можно избежать, сформировав пакет необходимых для регистрации документов и обратившись в Росреестр. Датой обретения прав на гараж также будет дата регистрации. Продолжительность проведения процедуры внесения в кадастр объектов и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость десять рабочих дней. Предварительно надо внести плату за госуслуги.

Когда происходит переход права собственности на недвижимое имущество

Вопрос перехода права собственности связан с тем, с какого именно момента на недвижимое имущество оно возникает. В данном случае следует опираться на гражданское законодательство, судебную практику и условия самого договора. Подробный ответ на этот вопрос представлен в статье.

Основной риск покупателя

Право, которое подтверждает владение квартирой как собственностью, может переходить по разным основаниям. В большинстве случаев это договор купли-продажи, однако наряду с ним могут быть и такие случаи:

  • мена;
  • дарение (в том числе в качестве приза в лотерее, акции и т.п.);
  • переход по завещанию после открытия наследства;
  • приватизация муниципального или федерального жилья;
  • отчуждение по решению суда (например, в связи с арестом за неуплату долгов, алиментов и т.п.).

Переход права собственности может осуществляться между разными владельцами:

  • переход доли или всего объекта;
  • обмен между физлицами;
  • между юрлицами;
  • между физическим лицом и юридическим лицом, и наоборот.

С точки зрения закона нет значения, кто именно продает квартиру или другой объект. Но в случае с частными гражданами важно учесть сразу несколько требований:

  • факт правомерного владения объектом (квартира находится в личной собственности на законных основаниях);
  • полная дееспособность;
  • совершеннолетие.
Читать еще:  Способы списания материалов

При этом обязательно соблюсти 2 процедуры:

  1. Подписать соответствующий договор (в большинстве случаев купли-продажи).
  2. Зарегистрировать право в государственном органе (отделение Росреестра).

На обоих этапах участвует и покупатель, и продавец недвижимости. Каждая сторона может прислать своего представителя, который действует на основании заверенной нотариусом, актуальной доверенности. Эти две процедуры выполняются в разное время, что и создает определенные риски для покупателя. Они связаны с тем, что продавец может оказаться недобросовестным, что проявится в следующих его действиях/бездействии:

  1. Уклонение от процедуры регистрации. То есть продавец подписывает договор, получает денежные средства наличными или банковским переводом, но не является на процедуру государственной регистрации.
  2. Подписание нескольких договоров купли-продажи на одну и ту же квартиру, но с разными лицами. При этом собственник получает средства целиком (или аванс), но также уклоняется от процедуры регистрации права.

Таким образом, покупателю следует не только тщательно проверять юридическую чистоту объекта (для этого в первую очередь любой гражданин может заказать выписку из ЕГРП), но и обратить внимание на текст договора купли-продажи или другого документа. А именно следует учесть, когда происходит аванс, перечисление полной суммы в пользу продавца, а также когда будет совершена регистрация самого права собственности.

Что говорит закон

В первую очередь нужно обратить внимание на следующие вопросы:

  1. Когда именно переходит право.
  2. Какими полномочиями обладают продавец и покупатель на этапе между подписанием договора и регистрацией.
  3. Как законно заставить недобросовестного продавца пройти регистрацию права собственности.

На эти вопросы отвечает, прежде всего, гражданское законодательство и отдельные постановления судов (т.е. судебная практика). Вот основные моменты, которые важно знать покупателю:

  1. Сам договор купли-продажи зарегистрировать в Росреестре обязательно. Но даже в отсутствие регистрации договор и сделка не могут считаться недействительными, о чем говорится в Гражданском кодексе, статья 551.
  2. На основании той же статьи можно сделать вывод, что если продавец уклоняется от регистрации, то покупатель может обратиться суд. Если договор был полностью исполнен (прежде всего, это касается условия оплаты), то суд имеет полномочие зарегистрировать переход права собственности – т.е. возложить на регистратора обязанность оформить право на недвижимое имущество даже в отсутствие продавца.

В этих ситуациях потерпевшая сторона может потребовать полного возмещения убытков, связанных с уклонением собственника от участия в регистрации. Например, компенсация судебных издержек, оформления документов, проезда, морального ущерба и т.п.

  1. Анализируя эти статьи, а также статью 223 Гражданского кодекса, можно однозначно сказать: непосредственно переход права собственности происходит с того момента, когда будет совершена госрегистрация на недвижимое имущество.

Таким образом, даже фактическое подписание договора и акта приема-передачи не являются сами по себе основанием перехода права.

  1. Однако если покупатель произвел оплату, выполнил все свои обязанности после подписания договора, это означает, что он сразу становится так называемым «законным владельцем имущества». Об этом прямо утверждается в постановлении Пленума ВАС.

В нем можно найти пункт 60 , в котором прописано, что договор купли-продажи имеет полную юридическую силу даже в отсутствие госрегистрации: т.е. до момента этой регистрации или в случаях, когда продавец по каким-то причинам уклоняется от нее. Признается, что прежний гражданин так и остается в качестве собственника, а покупатель становится законным владельцем. Хотя покупатель пока не вправе распоряжаться недвижимым имуществом (до окончательного перехода права собственности на него).

  1. В этом же пункте содержится отсылка на статью 305 Гражданского кодекса . В ней предусмотрено, что добросовестный покупатель признается по крайней мере владельцем помещения. То есть законодательство вводит понятие «собственник» и понятие «владелец», отделяя одно от другого. Владелец может отстаивать свои интересы в судебном порядке, в том числе выступая против собственника.

Этапы правоотношений продавца и покупателя

Таким образом, если говорить об интересах прежнего и нового собственника недвижимого имущества в связи с переходом права собственности, следует обратить внимание на такие нюансы:

  1. Договор купли-продажи обязательно проходит госрегистрацию.
  2. Во время этой процедуры присутствуют обе стороны.
  3. Если продавец уклоняется от присутствия, покупатель обращается в суд.

С точки зрения реализации (продажи) объекта можно выделить по крайней мере три периода правоотношений прежнего и нового собственника. Они подробно описаны в таблице.

период правоотношений правовой статус продавца и покупателя
до подписания договора статус отсутствует, поскольку нет взаимных прав и обязанностей
после подписания договора, до регистрации права продавец остается собственником, покупатель становится законным владельцем (предполагается, что факт подписания означает полное исполнение соглашения обеими сторонами, в том числе и по обязательству оплаты)
после регистрации покупатель становится собственником, продавец окончательно утрачивает право собственности

Регистрация сделки: пошаговая инструкция

В России все юридические сведения о каждом недвижимом объекте содержатся в едином реестре, который долгое время назывался ЕГРП. С начала 2017 года его называют ЕГРН. Именно в эту базу достоверных данных вносятся записи, отражающие любые изменения, в том числе обмен, продажа, т.е. любой переход права собственности. Основанием для внесения записи служат как раз договор купли-продажи и другие документы.

Шаг 1. Сбор необходимых документов

После того, как стороны подписали договор (они могут сделать это и непосредственно для регистрации), необходимо принести его в местное отделение Росреестра как минимум в трех оригинальных (одинаковых) экземплярах. Наряду с ним предоставляются такие документы:

  • паспорта обеих сторон;
  • заявления обеих сторон (бланки предоставят на месте);
  • акт приема-передачи предоставляется как неотъемлемое приложение к договору;
  • предыдущий договор, на основании которого продавец приобрел квартиру;
  • свидетельство о собственности;
  • технический, кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги, в которой подтверждается факт отсутствия прописанных лиц;
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

Это минимально необходимый перечень бумаг. В дополнение могут потребоваться и другие – например, согласие супруга на продажу, разрешение органов опеки и т.п.

Шаг 2. Совершение регистрации: сроки и стоимость

Во время подписания документов присутствуют в обязательном порядке обе стороны – продавец и покупатель (при необходимости вместо каждого из них могут прийти представители, действующие по доверенности).

Срок выполнения всей процедуры составляет предельно 10 рабочих дней. В случае оформления ипотеки срок уменьшается до 5 рабочих дней. Отсчет начинается с рабочего дня, который следует за днем подачи документов.

Что касается стоимости госпошлины, то в случае с физическими лицами она составляет:

  • 2000 рублей за регистрацию договора;
  • 2000 рублей за возникновение у собственника права собственности.

Стороны должны самостоятельно договориться о том, кто и в каком объеме несет расходы. Поэтому в договоре следует отдельно прописать и этот пункт.

Таким образом, если покупатель не уверен в юридической чистоте объекта, добросовестности продавца, лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам: цена ошибки в случае с недвижимостью, как правило, очень высока.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector