Как быстро продать квартиру по наследству

Продажа квартиры, полученной по наследству

Краткое содержание

Для продажи унаследованной квартиры сначала следует официально вступить в наследство, а затем оформить право собственности на квартиру. Только после выполнения указанных процедур можно приступать к поиску покупателя и сбору необходимых документов.

Для продажи полученного по наследству жилого помещения, находящегося в собственности менее 3-х лет (при унаследовании после 1 января 2016 года — менее 5 лет), возникает необходимость уплаты подоходного налога (НДФЛ). Не стоит его путать с налогом на наследство, взимавшимся раньше после оформления наследства в свою собственность (сейчас отменен). Кроме того, при продаже недвижимости, полученной в наследство, предусмотрены налоговые льготы.

Перед тем, как принять решение о покупке унаследованной квартиры, покупателю следует удостовериться:

После заключения такая сделка подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство

Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:

  • заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
  • документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.

Налог в 2019 году на продажу унаследованной квартиры

В общем случае продажа квартиры, полученной по наследству, и аналогичная сделка в случае ее приобретения иным путем в соответствии ГК РФ (приватизация, дарение и т.д.) не имеет различий. Поэтому подоходный налог при реализации унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам налогообложения физических лиц.

Но следует учитывать также ряд особенностей:

  • Если квартира находилась в собственности наследника более трех лет (при получении наследства начиная с 2016 года — пяти лет), то налог при продаже взиматься не будет (ст. 220 НК РФ).
  • Этот срок начинается исчисляться не с момента государственной регистрации или фактического принятия, а со дня смерти наследодателя (открытия наследства).

С 1 января 2016 года в налоговых правилах произошли существенные изменения. В настоящее время подоходный налог на физических лиц, составляющий, как и ранее 13%, взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет.

Эти изменения не коснулись недвижимости, приобретенной в порядке:

  • приватизации;
  • наследования или дарения членом семьи или близким родственником;
  • договора пожизненного содержания с иждивением

Если срок менее 3 лет после вступления в наследство

Нередко у наследника возникает желание продать полученную квартиру в максимально короткие сроки. Однако если квартира продается до истечения трех лет, то такая сделка подлежит налогообложению. В этом случае после совершения сделки необходимо предоставить декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

В п. 2 ст. 220 НК РФ урегулировано, что:

  • в таких случаях налог уплачивается с суммы, превышающей 1 млн рублей (фактически продавцу предоставляется имущественный вычет в сумме 1 млн рублей);
  • налоговая ставка за реализованное имущество равна обычному подоходному налогу и составляет:
    • для граждан РФ — 13%;
    • для иностранных граждан — 30%.

Следует также учитывать, что налоговый вычет при продаже недвижимости допускается один раз.

Как продать без уплаты налогов

Подоходный налог с реализации унаследованной квартиры не взимается при соблюдении следующих условий:

  • если квартира находилась в собственности продавца более трех лет;
  • если продажа осуществлена за сумму менее 1 млн рублей (обычно справедливо в случае продажи комнаты или доли в жилом помещении).

Однако существует категория лиц, которые имеют налоговые льготы. К ним относятся:

  • инвалиды 1-й и 2-й группы;
  • инвалиды детства;
  • пенсионеры.

Продажа доли в собственности одним из наследников

При продаже доли в квартире важно учесть право преимущественного выкупа: владельцы долей в собственности на общее имущество имеют преимущественное право выкупить продаваемую одним из наследников долю по ее заявленной цене, а также другие равные условия (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

  1. Для этого сначала необходимо в письменной форме уведомить всех участников общей долевой собственности о своем желании продать принадлежащую часть наследуемой квартиры, указав стоимость и другие условия продажи.
  2. Отказ всех сособственников фиксируется в письменной форме.
  3. Если в течение месяца со дня получения уведомления о продаже участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, отказ принимается автоматически.

В случае нарушения указанного процедуры любой совладелец будет иметь право в срок до трех месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав по покупке жилья.

По мнению депутатов, такая мера позволит уменьшить частоту семейных споров вокруг наследуемого имущества и снизит риски мошенничества в ситуациях, когда один из наследников создает условия, непригодные для проживания других собственников, чтобы стать единоличным владельцем жилого помещения.

Порядок продажи квартиры

Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст. 131 ГК РФ) на основании уже полученного свидетельства на наследство. После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.

Для продажи унаследованной квартиры необходимо собрать следующий перечень документов:

  • договор купли-продажи квартиры;
  • паспорта лиц, участвующих в сделке;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • документы из Росреестра:
    • свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
    • выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;
  • кадастровый паспорт, план квартиры (заказывается в БТИ);
  • справка из ЖЭО об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).
Читать еще:  Наследство менее трех лет риски

Перед совершением сделки будущему покупателю такой недвижимости следует выяснить у продавца вопрос о наличии других возможных претендентов на долю унаследованного имущества. В случае обнаружения таких лиц целесообразно перед купли-продажей получить от них официальный отказ от прав на наследство.

Договор купли-продажи

Чтобы продать квартиру после вступления в наследство между продавцом и покупателем составляется договор купли-продажи в простой письменной форме.

  • При этом в тексте договора рекомендуется указывать полную рыночную стоимость квартиры, включая ранее внесенный задаток (при наличии). Это важно в связи с тем, что при возникновении спорной ситуации в ходе судебного разбирательства покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая была прописана в договоре купли-продажи, а не на какую-то «фактически выплаченную» сумму, размер которой еще предстоит доказать в суде.
  • Часто с целью ухода от необходимости уплаты подоходного налога или снижения его размера при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, по инициативе продавца стоимость жилья по договору купли-продажи указывается заниженной вплоть до суммы в размере 1 млн рублей (когда подоходный налог можно будет не платить вовсе).

Обязательными элементами вышеуказанного договора являются:

  • сведения о сторонах сделки;
  • стоимость квартиры;
  • информация о квартире (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровому паспорту);
  • срок и способ передачи денег.

После обсуждения всех условий и решения спорных вопросов договор подписывается обеими сторонами, а сделка полежит государственной регистрации, считаясь с этого момента заключенной.

Регистрация сделки в Росреестре

После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки. Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).

Помимо заявления в Росреестр предоставляются:

  • паспорт продавца и покупателя;
  • договор купли-продажи и подписанный акт приема-передачи квартиры;
  • квитанция об оплате госпошлины покупателем в размере 2000 рублей.

Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и предусмотренных документов (п. 3 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997). В некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или отменена.

Продажа дома, квартиры после вступления в наследство

После получения наследства преемники могут распоряжаться им по своему усмотрению. Собственность можно подарить, обменять или продать в установленном законом порядке. Чтобы правильно оформить сделку нужно знать, когда можно выставлять имущество на продажу и какие документы необходимо подготовить.

Можно ли продать дом, квартиру, доставшуюся по наследству

Чтобы продать или обменять доставшуюся по наследству недвижимость, необходимо сначала принять ее и оформить нотариальное свидетельство, подтверждающее переход права собственности. Только после этого новый владелец может начинать подготовку документов для заключения договора купли-продажи или размена квартиры.

Порядок вступления в наследство и отношения преемства регламентированы частью 3 Закона № 146 от 26.11.2001г. «Гражданский кодекс Российской Федерации» (далее – ГК РФ). Согласно ст. 1154 имущество должно быть принято в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя (дня открытия наследства). В течение этого времени правопреемники должны либо фактически вступить в наследство, либо оповестить о своем намерении нотариуса.

Если предметом наследства становится квартира или дом, то фактическим принятием считается совершение следующих действий:

  1. Вступление во владение/управление недвижимостью.
  2. Принятие мер по сохранности квартиры.
  3. Оплата расходов по содержанию жилья.
  4. Погашение любых задолженностей, связанных с недвижимостью (например, коммунальных платежей).

Для оформления перехода права собственности преемник обращается к уполномоченному нотариусу с такими документами:

  1. Оригинал свидетельства о смерти.
  2. Заявление о принятии имущества или заявление о выдаче свидетельства на наследство. Можно подать лично или отправить почтой на имя уполномоченного нотариуса

В случае почтовой отправки личная подпись преемника должна быть засвидетельствована нотариально. Если собственников несколько, то после выделения частей нотариус выдает каждому свидетельство о праве на долю в наследстве.

Согласно ст. 1175 в собственность переходят не только активы, но и долги покойного. Поэтому если при жизни родственник не платил обязательные коммунальные платежи, то преемники обязаны погасить задолженность. Пока не будет оплачен долг, квартиру продать не получится.

Когда можно продать дом, квартиру, полученную в наследство

Согласно ст. 131 ГК РФ имущественные права на недвижимость, а также ограничение, переход и прекращение этих прав подлежат обязательной регистрации в едином госреестре (ЕГР). А значит, квартиру, доставшуюся после завещания или наследования по закону, можно продать только после получения свидетельства о праве собственности, которое выдается в территориальном органе Росреестра.

Согласно части 4 Федерального Закона № 218 от 13.07.2015г. «О государственной регистрации недвижимости» госрегистратору подаются такие документы:

  1. Оригинал свидетельства о праве наследования.
  2. Заявление о регистрации права собственности (бланк выдается в отделении Росреестра).
  3. Паспорт правопреемника.
  4. Кадастровый паспорт.
  5. Платежку, подтверждающую уплату госпошлины. Размеры госпошлины за совершение госрегистрации закреплены статьей 333.35. Налогового кодекса РФ и зависят от вида регистрационных действий.

Документы можно подать лично, направить почтой или воспользоваться услугами МФЦ для населения.

Как продать дом, квартиру после вступления в наследство

Для оформления сделки необходимо подготовить следующие документы:

  1. Паспорта продавца, покупателя и представителя, если одна из сторон уполномочила доверенное лицо выступать от своего имени.
  2. Свидетельство о праве на наследство.
  3. Свидетельство из Росреестра о регистрации права на собственность.
  4. Выписка из ЕГРП об отсутствии на недвижимости обременений и арестов.
  5. План жилья и кадастровые документы из БТИ.
  6. Справка-расчет об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (заказывается в ЖЭО).
  7. Справка об отсутствии прописанных лиц (выдается на основании сведений из домовой книги).
  8. Если есть иные наследники, то они должны подписать официальный отказ от прав на долю в собственности.
Читать еще:  Когда вступают в наследство наследники 2 очереди

Если в квартире прописаны дети, не достигшие 18 лет, то для продажи имущества необходимо получить согласие органов опеки.

После того, как стороны подпишут договор, данные о новом собственнике снова подаются в Росреестр. Для этого стороны обращаются в территориальный орган со следующими документами:

  1. Заявление.
  2. Паспорта.
  3. Нотариальный договор купли-продажи.
  4. Акт приема-передачи недвижимости.
  5. Квитанция об оплате госпошлины в размере, определенным налоговым кодексом на момент обращения.

Изменения должны быть внесены в течение 10 рабочих дней с момента обращения.

Продажа части недвижимости

Если в наследство на квартиру вступило несколько родственников и один из них желает выделить и продать свою часть, то согласно ст. 250 ГК РФ остальные собственники имеют так называемое «преимущественное право покупки». Для продажи доли владельцу необходимо письменно оповестить остальных собственников долей о своем намерении. Обязательно указываются условия продажи и цена.

В случае, когда продавец не уведомил остальных наследников о намерении продать часть квартиры, любой из них может обратиться в суд с иском о переводе прав покупки жилья.

Облагается ли наследство налогом при продаже

Реализуя унаследованную квартиру, новый собственник получит доход. Определенная его доля в некоторых случаях взимается в виде НДФЛ от стоимости реализуемого имущества. Чтобы активность рынка недвижимости не снизилась, попав в налоговые сети, государством предусмотрено предоставление льгот, налоговых вычетов. В отношении квартир действуют «имущественные вычеты». Это означает, что от стоимости объекта вычитается определенная сумма, а налог платится от остатка.

Необходимость вносить налог при продаже унаследованной квартиры зависит от того, как много времени прошло с момента вступления в наследство.

Некоторую путаницу внесли поправки в ст. 217.1, согласно которым срок владения имуществом для освобождения от льготы был продлен до 5 лет. Однако в соответствии с правками, внесенными в ст. 17 НК РФ законом №382-ФЗ от 29.11.2014 г., исключением стала недвижимость полученная:

  • от близкого родственника на основании завещания или дарения;
  • от иждивенца на основании договора пожизненного содержания;
  • после приватизации.

Для квартиры, продаваемой после принятия ее в наследство, минимальный предельный срок владения по-прежнему остается 3 года.

Продажа квартиры, полученной в наследство менее 3 лет назад

Если имущество было получено менее 3-х лет назад, и новый собственник решился на реализацию имущества, необходимо оплатить НДФЛ.

После подписания договора следует отчитаться в налоговую инспекцию по месту проживания, предоставив декларацию по форме 3-НДФЛ. Срок подачи – до 30 апреля года, следующего за отчетным периодом.

Декларацию можно сдать лично, отправить почтой или воспользоваться интерактивной приемной на официальном сайте ФНС www.nalog.ru.

Ставка НДФЛ в 2019 году рассчитывается как процент от базы налогообложения и составляет:

  1. Гражданам РФ — в размере 13%.
  2. Иностранным гражданам – 30%.

Важно определить, что представляет собой база налогообложения. Не всегда это стоимость имущества, указанная в договоре купли-продажи. Законом предусмотрено действие налоговых вычетов (льгот), существенно уменьшающих конечную сумму, подлежащую уплате в бюджет.

Льготы при продаже квартиры полученной в наследство

Льготы при продаже недвижимости предусмотрены для резидентов РФ. Если срок владения унаследованной квартирой более 3 лет, реализатор имущества получит налоговый вычет, равный стоимости жилья (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

При сроке владения менее 3 лет, согласно ст. 220 НК РФ налог платится с суммы, превышающей 1 млн. руб.

До 1 января 2016. г. вычет применялся к сумме, указанной в договоре купли-продажи. Это правило действует и по сей день, но только для недвижимости, полученной до указанного периода.

Поскольку участились случаи сокрытия истинного дохода, в НК РФ (ст. 217.1) внесли коррективы. Теперь при реализации наследства, полученного с начала 2016 г., принцип расчета иной. Налоговые органы сопоставляют сумму в договоре купли-продажи с кадастровой стоимостью (КС), определенной в год осуществления сделки. Если КС, умноженная на коэффициент 0,7, выше цены, указанной в договоре купли-продажи, то в расчет принимается именно КС с учетом понижающего коэффициента.

Описанная схема работает, если квартира перешла по наследству в руки 1-го собственника. Если владельцев несколько, и каждый имеет право на долю в наследстве, они смогут получить вычет одним из способов:

  1. Пропорционально унаследованной в квартире доле.
  2. В размере 1 млн. руб. каждому. Для этого необходимо, чтобы каждый из собственников реализовал свою часть имущества согласно отдельно составленным договорам купли-продажи на каждую долю.

От НДФЛ освобождаются инвалиды первой и второй группы, пенсионеры и инвалиды детства. Для получения налоговой льготы необходимо обратиться в налоговую инспекцию по месту проживания.

В некоторых случаях есть возможность уклониться от уплаты налога, но не каждый сможет самостоятельно разобраться в тонкостях законодательства. Если вы хотите освободить себя от лишних трат при продаже наследуемой недвижимости, наши юристы проконсультируют вас и постараются найти способ избежать выплат или существенно снизить их. На портале https://ros-nasledstvo.ru/ вы можете получить бесплатную консультацию, для этого необходимо просто задать вопрос через электронную форму, расположенную ниже.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область
Читать еще:  Оформление наследства по завещанию в россии

продажа квартиры полученной по наследству

Перед тем как продать квартиру, полученную по наследству, наследник должен вступить в права наследования, а также оформить жилье в собственность.

Для продажи квартиры без уплаты налога, она должна быть в собственности у наследника не менее трех лет, иначе продажа квартиры, полученной по наследству невозможна без уплаты налога размером в 13%

Когда можно продать квартиру после вступления в наследство

Согласно законодательству Российской Федерации, после смерти наследодателя право собственности на жилплощадь переходит его наследникам по закону или по завещанию, если такое было составлено при жизни наследодателя. До вступления в права наследства, оформление собственности на себя и подтверждения права собственности наследник не имеет права продавать или дарить жилье. В противном случае Росреестр не оформит сделку, так как наследник не является полноправным собственником.

Таким образом, для того, чтобы сделка считалась законной, и наследник мог продать унаследованную недвижимость, необходимо соблюдение следующего порядка действий:

  • Получение свидетельства о праве на наследство. Для получения свидетельства нужно обратиться к нотариусу;
  • Поставить недвижимость на кадастровый учет;
  • Провести государственную регистрацию, обратившись в Росреестр.

Если недвижимость, которая перешла по наследству, находится в залоге у банка, разрешение на продажу нужно получить у залогодержателя, иначе действия продавца в данном случае будут считаться незаконными

Налог на продажу унаследованной квартиры

При продаже квартиры продавец получает доход от сделки и, соответственно, должен заплатить налог.

Размер налога составляет 13% от приобретенного дохода, для резидентов Российской Федерации и 30% для нерезидентов. Для оплаты нужно заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ.

Если срок менее 3 лет после вступления в наследство

Если жилье находилось в собственности продавца более трех лет, продавец может быть освобожден от уплаты налога, однако если наследник продает недвижимость до этого срока, ему придется оплачивать налог. При этом согласно п.2 ст. 220 НК РФ, продавцу предоставляется налоговый вычет в размере одного миллиона рублей. Однако получить имущественный вычет при продаже жилья, возможно только один раз и если ранее продавец воспользовался вычетом, при последующей продажи недвижимости такого права у него не будет.

Срок отсчета трех лет для освобождения от уплаты налога начинается не с того момента, когда наследник зарегистрировал право собственности, а с момента открытия наследства

Как продать без уплаты налогов

При реализации унаследованной квартиры возможно освобождение покупателя от налога при соблюдении следующих условий:

  • Квартира была в собственности у продавца более трех лет;
  • Квартира была продана на сумму менее миллиона рублей;
  • Продавец имеет инвалидность первой или второй группы;
  • Продавец инвалид детства;
  • Продавец пенсионер.

Для того, чтобы освободиться от уплаты налога, нужно обратиться в налоговую службу с заявлением и документами, подтверждающими факт того, что у продавца имеются основания на освобождение от уплаты подоходного налога

Продажа доли в собственности одним из наследников

Согласно законодательству, при продаже доли в квартире, продавец в первую очередь должен уведомить собственников других долей о продаже. Уведомляются собственники в письменной форме, в бумаге нужно указать условия продажи и стоимость доли.

Собственники других долей в данной недвижимости имеют первоочередное право на покупку продающейся доли. Если собственники отказываются от покупки доли, они должны оформить письменный отказ. Затем продавец должен дать месяц собственникам других долей на размышление, после чего в случае отказа он может продать свою долю другим лицам.

Если других собственников долей не уведомили о продаже доли или не дали нужный для принятия решения срок, собственники имеют право обратиться в суд с исковым заявлением для перевода на него прав по приобретению доли

Порядок продажи квартиры

Для начала наследник должен получить свидетельство на право на наследство, затем зарегистрировать недвижимость на себя и подтвердить право собственности и только став полноправным собственником, наследник недвижимости имеет право ее продать.

Для того, чтобы продать квартиру нужно собрать следующие документы:

  • Договор купли-продажи квартиры;
  • Паспорт;
  • Свидетельство о праве на наследство;
  • Свидетельство о государственной регистрации прав;
  • Документ, подтверждающий факт отсутствия обременений и арестов на квартиру;
  • Кадастровый паспорт;
  • Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • Выписка из домовой книги.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи заключается между продавцом и покупателем недвижимости. В договоре указываются важные моменты сделки, технические данные жилья, адрес, данные сторон сделки, а также стоимость, которую оплачивал покупатель, учитывая стоимость предоплаты и способ передачи средств. Договор подписывается обеими сторонами и подлежит государственной регистрации.

Регистрация сделки в Росреестре

После заключения договора купли-продажи, нужно обратиться с заявлением в Росреестр для проведения государственной регистрации права. Заявление можно подать лично, через юриста или обратившись в Многофункциональный центр.

В Росреестр нужно подать следующие документы:

  • Заявление на государственную регистрацию права;
  • Паспорт;
  • Договор купли – продажи;
  • Акт приема-передачи;
  • Квитанция об оплате госпошлины.

После подачи документов в течение 10 дней осуществляется процедура государственной регистрации прав.

При регистрации прав гражданам может быть отказано в следующих случаях:

  • В Росреестр предоставлены не все нужные для регистрации сделки документы;
  • Представленные документы не являются подлинными;
  • Документы содержат недостоверные данные;
  • В заявлении были ошибки и исправления;
  • Гражданин не оплатил госпошлину;
  • Сделка приостановлена по решению продавца или покупателя.

Если сотрудником Росреестра будут обнаружены вышеуказанные факты, он может приостановить регистрацию сделки до того момента, пока продавец или покупатель не исправят замечания или, в редких случаях, отказать в регистрации сделки.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector