Как продать долю наследства в частном доме
Выделение и продажа доли в наследстве
Принятие наследства – это распространенная и довольно простая юридическая процедура, которая предусматривает определенный порядок действий со стороны наследников при оформлении своих прав. Но не всегда все бывает гладко. Сложности могут возникнуть, например, если часть нужных документов отсутствует или несколько преемников не могут самостоятельно разделить имущество умершего родственника. В этой статье мы расскажем о способах раздела полученной собственности и том, как продать свою долю наследства.
Вступление в наследство по закону и по завещанию
Перед тем как проводить оформление вступления необходимо узнать о том, кто имеет право на получение имущества погибшего человека. Гражданский кодекс РФ предусматривает два типа наследственных прав: по закону и по завещанию. В чем их отличия?
По завещанию вступить в наследование могут лица, которые были включены в круг преемников завещателем. Этот документ составляется самим наследодателем и содержит его условия разделения имущества.
По завещанию продать долю в наследстве можно будет сразу после оформления свидетельства в нотариальной конторе. Если преемник включен в список наследников, то он должен обратиться к нотариусу с пакетом документов и подать заявление. При обращении к юристу нужно предоставить завещание (найти этот документ можно через любую нотариальную контору), свидетельство о смерти завещателя и справку о его месте проживания.
Если завещание не было составлено или найти его невозможно, то призываются к наследованию преемники по закону. Главными кандидатами являются родственники первой очередности: дети, родители и супруги умершего. При обращении к нотариусу им необходимо предоставить помимо основного пакета документов бумаги, устанавливающие их родственную связь с отдающим.
Как правило, наследство между всеми претендентами делится поровну, но существуют некоторые исключения из этого правила. Так, по завещанию наследники могут получить доли, которые были определены для них самим завещателем. При вступлении по закону право на получение большей части наследства имеет супруга умершего (статья 1149 ГК РФ).
Доля в наследстве: что это такое и как ее выделить
Когда возможна продажа доли в наследстве, если получателей имущества покойного несколько человек? Перед тем как принять решение о реализации наследственной собственности необходимо оформить вступление и получить право владения определенной долей имущества.
Свидетельство о праве на наследство, выданное в нотариальной конторе, определяет право претендента на владение определенным количеством имущества наследодателя. Для возможности реализации своей доли необходимо произвести раздел полученной собственности.
Государственные органы не принимают участие в разделении наследства. Сделать это необходимо самим наследникам одним из двух способов:
- Принять соглашение о порядке выделения долей.
- Обратиться в суд с требованием о принудительном выкупе долей.
По закону несколько наследников должны самостоятельно решить вопрос о том, как распределить имущество, если наследодатель не сделал этого сам по завещанию. Разделить вклад или личные вещи умершего несложно, но вот основные трудности могут возникнуть при распределении имущества, в котором не могут быть выделены физические доли.
Например, на квартиру вступили в наследство трое преемников. Как им поделить имущество? Первый вариант – мировое соглашение о выделении долей. Для этого близкие умершего, которые получили свидетельства, должны составить у нотариуса письменное соглашение о способе раздела наследства:
- Поделить квартиру на доли и использовать ее совместно.
- Выставить квартиру на продажу и разделить полученную сумму на всех преемников.
- Передать все доли одному кандидату, который их выкупит по договорной цене.
Мирное решение – самый простой способ раздела имущества. При этом продажа доли наследства необязательна, поскольку преемники сами примут решение об использовании полученной собственности.
Если же принять мировое решение между наследниками не удается, то можно инициировать подачу иска в суд. Однако решение суда может быть только одним: при наличии у кого-либо из претендентов преимущественного права государственный орган даст ему право выкупить все доли у других вступивших лиц.
Преимущественным правом могут воспользоваться наследники, которые имеют долевую собственность наравне с покойным либо проживали вместе с ним на одной территории. Но при рассмотрении дела суд учитывает и другие факторы: наличие собственного жилья и уровень дохода каждого получателя, его отношение к наследодателю и размер доли в наследстве.
При невозможности принятия решения судом выделить доли в неделимом наследстве принудительно невозможно.
Продажа доли в наследстве
После оформления наследственных прав преемники становятся законными владельцами оставленного им имущества после смерти близкого человека. Продажа долей наследства – это шаг, на который стоит решиться в крайнем случае, например, при невозможности договориться с другими претендентами о разделе наследственной собственности.
Почему продажа доли – последняя мера в разделе наследства? Важно знать, что продать долю в квартире будет непросто, поскольку ее оформление – длительный процесс. И в цене наследник потеряет значительно, ведь продать, например, целый дом выгоднее, чем все доли в нем.
- Первый этап продажи – получение права на наследство. Для получения возможности вступления в права наследника необходимо обратиться к нотариусу и оформить свидетельство о наследовании.
- Второй этап – регистрация права собственности в государственной организации. Вместе со свидетельством о наследстве, паспортом и бумагами на имущество нужно обратиться, например, в МФЦ.
- Третий шаг перед продажей доли – ее выделение. Для распоряжения частью, например, квартиры все собственники должны произвести выделение долей. Сделать это можно через суд или у нотариуса.
После выполнения всей процедуры по регистрации и выделении долей в наследстве преемник становится полноценным собственником со всеми правами в отношении распоряжения своей частью имущества.
Перед тем как продавать долю в наследственной квартире или доме преемник обязан по закону предложить право на выкуп своего имущества другим совладельцам. Если в течение 30 дней другие долевые собственники (наследники) не ответят на уведомление о продаже доли или примут решение об отказе в приобретении, то имущество можно продавать.
Как только все юридические этапы оформления выполнены наследник получает право на реализацию своей доли. Можно найти покупателя и зарегистрировать с ним сделку купли-продажи в регистрационном органе.
Надо ли платить налог?
На основании Налогового кодекса РФ при совершении сделок по купли-продажи имущества, в том числе и наследственного, продавец обязан оплатить налог с полученного дохода в размере 13%. Определение размера налога производится согласно предоставленной декларации, которая подается в налоговый орган каждым физическим или юридическим лицом раз в год.
Не взимается налог на доход, если преемник продает долю в наследстве, которая была оформлена более трех лет назад.
Продажа доли в наследстве – это одно из прав любого преемника на реализацию своей собственности. Осуществить сделку можно только после полного оформления вступления в нотариальной конторе и получения свидетельства о праве наследования. Перед продажей продавец обязан уведомить других совладельцем долевого имущества о планируемом решении.
О том, как продать долю в наследстве без трудностей вы можете узнать у нашего юриста. Задайте свой вопрос в форме ниже, и мы бесплатно проконсультируем вас по любому вопросу о наследственных правах и их оформлении.
Продать долю дома полученную в наследство
» Извлечение из судебной практики 14 сентебря 2019 года
Как продать долю в доме?
Ответ от 17.03.2016 13:40
Продажа доли в праве общей собственности регламентируется статьей 250 Гражданского кодекса РФ. Указанная статья объясняет механизм реализации преимущественного права покупки, по которому участники общей долевой собственности имеют право «первого выкупа» доли, планируемой для продажи постороннему лицу.
Суть в том, что продавцам долей важно знать основное правило: сособственники — владельцы остальных долей в квартире — имеют преимущественное право покупки.
По закону их нужно письменно уведомить о продаже доли в доме с указанием цены. Далее, с момента получения уведомления сособственники месяц могут думать и принимать решение о покупке или отказе от покупки доли. Если по окончании месяца заявок на покупку от содольщиков не поступает, можно продавать долю в доме любым лицам.
На практике при регистрции договора купли-продажи в регистрационной службе, требуются документы, подтверждающие, что сособственникам было разослано уведомление и они отказались купить долю, причем, отказ должен быть письменным и заверен у нотариуса. Иногда с этим бывают проблемы: невозможно найти всех сособственников (они ведь могут и в другом населенном пункте жить, и за границей) и уговорить их явиться к нотариусу. Некоторые могут воспротивиться чисто из вредности…
В таких случаях рекомендуется обратиться к нотариусу, и тот со своего адреса отправляет сособственникам письма (о продаже доли) с уведомлением о вручении.
Причем, эффективнее рассылать сразу по нескольким известным адресам содольщиков: на домашний (по месту постоянной регистрации) и рабочий.
Через месяц после получения квитка о вручении письма адресату-содольщику, можно смело заключать сделку. При этом, квиток и сохраненная копия письма-уведомления будут полноценными доказательствами соблюдения прав содольщиков на преимущественную покупку.
Регистрационная служба обычно без проблем принимает такие документы.
Продавец вправе назначить любую цену доли, исходя из принципа рыночной свободы. Однако, если он решит схитрить и в уведомлениях содольщикам указать завышенную цену, а получив отказ, продать третьему лицу снизив цену, то обиженные сособственники могут разрушить сделку.
Для этого любой из содольщиков может обратиться в суд, внести на депозит последнюю (реальную) стоимость продажи, и право собственности перейдет к нему.
В свою очередь, пострадавший покупатель в такой ситуации вполне может предъявить претензии и требования о компенсации возникших убытков продавцу.
Вопросы и ответы
Налог от продажи 1/2 доли дома, полученной в наследство. (#6442) (#6508)
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста:
Получила в наследство 1/2 долю дома (менее 3-х лет в собственности). Вторая половина дома и вся земля принадлежит дяде (более 3-х лет в собственности). С какой суммы мне придется заплатить 13% при продаже дома с участком — превышающую 1 млн. руб. или превышающую 500 тыс.руб. Спасибо
Екатерина 6 дней 2 часа 55 минут назад
Все зависит от порядка оформления договора купли-продажи. Возможны 2 варианта: вы продаете дом по одному договору купли-продажи. В этом случае сумма вычета делиться между вами поровну. Тот факт, что вычет дяде в принципе не нужен, никакого значения не имеет. Вы вправе получить вычет в сумме 500 000 руб. Налог вы платите с суммы превышения вы продаете дом по 2 договорам купли-продажи долей и на каждую долю есть ОТДЕЛЬНОЕ свидетельство о госрегистрации. В этом случае вы получаете право на вычет в полной сумме 1 000 000 руб.
Портал Ваши налоги
Дяде принадлежит половина дома и вся земля. Нельзя ли продать по одному договору, но четко в нем прописать, что земля стоит 2 млн.руб. дом — 1 млн.руб. Соответственно, доход, который я получу, составляет 500 тыс.руб. Или налоговая будет рассматривать всю сумму договора? Осложняется все тем, что покупатель на половину суммы берет ипотеку.
Екатерина 3 года 28 недель 2 дня назад
Можно и в одном договоре, если вам не нужен вычет в размере 1 000 000, а достаточно и 500 000 руб.
В договоре нужно четко прописать, что продается дом, принадлежащий 2 собственниками по 1/2 каждому и земельный участок, принадлежащий одному собственнику. Также указать, что стоимость дома составляет 1 000 000 руб. которая распределяется между собственниками пропорционально их долям. Стоимость земли — 2 000 000 руб. которая причитается единственному собственнику участка.
Кроме того, оформляя расписку в получении денег от покупателя обратите внимание на то, что в вашей должна быть указана сумма в 500 000 руб.
Тогда у вас не будет обязанности платить налог. Однако декларацию по нему 3 НДФЛ вы сдать обязаны в любом случае.
Портал Ваши налоги
Комментарии
Авторские права
Как продать долю в квартире по наследству
Иногда наследство переходит не полностью к одному наследнику, а к нескольким. В этом случае может возникнуть необходимость поделить наследственное имущество между теми, кто имеет на него право.
Доли в наследстве
Получение имущества по наследству осуществляется двумя способами:
Независимо от способа наследования, может сложиться ситуация, требующая раздела имущества наследодателя на определенные доли.
Необходимость определять доли в наследстве возникает далеко не всегда, а при сочетании некоторых условий:
Итак, в каких же соотношениях определяется доля в наследстве для каждого наследника? Если в завещании наследодатель сам разделил наследство, то именно в таком размере получат наследники причитающееся им имущество. Если в завещании такой информации не указано или наследование осуществляется по закону, то имущество перейдет к новым собственникам в равных долях.
Наследники могут не делить имущество, которое они получили, а оставить их в совместной долевой собственности. В этом случае они имеют равные права и обязанности по содержанию имущества, а, следовательно, и понесут равные расходы.
Выделить долю наследник может независимо от мнения и позиции иных наследников, если это возможно.
Кроме того, при определении долей наследства нельзя забывать о тех, кто имеет право обязательной доли. Они получат ее независимо от содержания завещания или согласия на то других наследников.
Раздел наследства
Раздел наследственного имущества может осуществляться и наследниками по их желанию. Для этого необходимо сначала получить каждому из них свидетельство о праве на наследство. После этого наследники вправе заключить соглашение о разделе наследства. Этот документ имеет юридическую силу и определяет дальнейшую судьбу всего имущества. Его заключают с той целью, чтобы разделить его не так, как решил закон, а по своему желанию.
В составлении соглашения о разделе наследства могут участвовать как все наследники, так и несколько из них.
Соглашение может содержать информацию о:
Доля в квартире по наследству
Наследование доли происходит по общим правилам, но имеет ряд особенностей:
В остальном оформление доли по наследству осуществляется у нотариуса с предоставлением бумаг, которые потребовались бы при оформлении квартиры:
Завершающим этапом получения доли квартиры по наследству выступает выдача нотариусом свидетельства о праве на наследство и регистрация этого права.
Как продать долю в квартире по наследству
Для того чтобы продать долю наследнику необходимо ее должным образом оформить. Без документов от нотариуса, свидетельствующих о перешедшем праве к наследнику продать долю вряд ли удастся.
Ст. 250 ГК РФ определяет право собственников остальных долей купить ту, которая продается. То есть, если доля перешла по наследству, а наследник решил ее продать, преимущественное право на приобретение имеют собственники других долей.
Чтобы правильно провести продажу необходимо:
- Оповестить в письменной форме собственников долей о желании продать свою по определенной цене и на определенных условиях.
- Если приобретать долю никто из собственников не собирается, лучше зафиксировать отказы в письменной форме. После этого наследник может продать долю беспрепятственно.
Если продать долю без оповещения собственников других долей, они могут обратиться в суд и заявить о преимущественном праве покупки.
Супружеская доля в наследстве
При смерти одного из супругов и при наличии второго, пережившего супруга, а также иных претендентов на имущество умершего, в первую очередь при разделе наследства должна учитываться супружеская доля. Что это означает? Статья 1150 ГК РФ определяет права супруга при наследовании. Согласно ей супруг имеет право на часть имущества, которое нажито совместно с умершим в период брака. Кроме того, это не умоляет его прав на получение доли оставшейся части наследственного имущества.
При правильном оформлении супружеской доли нотариус должен:
- Выделить супружескую долю из той части наследственного имущества, которое нажито супругами совместно.
- Зафиксировать письменно согласие супруга на принятие выделенного наследства или отказ от него.
- Произвести раздел оставшейся части наследства с учетом доли супруга.
Зачастую, нотариусы пренебрегают этой процедурой и включают супружескую долю в общую наследственную массу.
Таким образом, наследование доли имеет такой же порядок, как и наследование целого имущества с учетом некоторых особенностей. Оформление доли лучше осуществлять через нотариуса, чтобы в случае продажи не возникло проблем. При разделе имущества следует учесть права обязательной доли и другие преимущественные права.
Как продать дом, доставшийся в наследство?
Получение наследства это не только тяжелое моральное и физическое испытание, но и масса хлопот при работе с нотариусом и документами. И особенно сложной процедура наследования становится в том случае, если необходимо получить дорогостоящее имущество, такое как дом.
Однако порой лучшим решением после приобретения дома от покойного родственника или друга становится его немедленная продажа. Ведь содержать собственное здание сложно, утомительно и, что самое главное, крайне затратно. В этой статье мы расскажем вам, как правильно продать полученную по наследству недвижимость полностью законно.
Как правильно оформить?
Для того, чтобы продать полученный от покойного родственника или близкого человека дом, его сначала нужно правильно оформить. Для этого вам нужно выполнить несколько шагов:
- Открыть наследство;
- Предоставить необходимый пакет документов;
- Подождать шесть месяцев на решение различных наследственных вопросов;
- Закончить получение в наследство дома.
Открытие наследства — процедура очень простая. Все, что нужно — предоставить районному нотариусу три документа: ваше удостоверение личности, свидетельство о смерти гражданина и документ о снятии его с регистрации. Так же может потребоваться бумага, подтверждающая ваше родство с покойным (например, свидетельство о рождении). После того, как нотариус получит эти документы, он сможет открыть наследство.
Далее все зависит от того, было ли у покойного завещание:
- При отсутствии данного документа нотариус сам оповещает всех родственников покойного, предоставляет им всю информацию по наследству и рассказывает, кто и какую долю может получить при наследовании. В это же время начинается сборы документов на дом. По сути, потребуется два пакета документов — правоустанавливающие и оценочные. Первый включает в себя все бумаги, которые давали право покойному владеть домом, а второй — все документы, которые содержат характеристики дома и его стоимость;
Подробнее о получении дома по наследству читайте здесь.
- При наличии завещания нотариус оповещает как указанных в нем граждан, так и всех остальных родственников. Это нужно для того, чтобы каждый из них мог ознакомиться с последней волей покойного и в случае наличия нарушений обжаловать её. При этом документы на дом собирать уже не нужно — они должны иметься у самого нотариуса, а он должен будет только проверить их актуальность.
Следующий этап будет состоять уже в получении наследства. Если наследственных споров не имеется или они все решены мирно или в суде, то наследник может получить дом или его долю. Для этого ему потребуется последовательно уплатить пошлину и провести перерегистрацию. Пошлина оплачивается в размере 0,3% от стоимости имущества для родственников первой очереди (родители, дети, жена или муж) и 0,6% для всех остальных. После уплаты пошлины нотариус выдает специальный документ о праве наследования, который позволяет провести перерегистрацию имущества самостоятельно. Так дом в наследство и получается.
Как продать?
Только после того, как будут получены все правоустанавливающие документы, а наследственные споры полностью разрешатся, можно будет приступить к продаже полученной квартиры. Сама процедура продажи проходит в абсолютно стандартном порядке:
- Проводится оценка стоимости квартиры (если с момента последней экспертизы прошло более 6 месяцев);
- Составляется договор купли — продажи;
- Заключается сделка;
- Проводится перерегистрация, новый владелец получает все права на жилище.
Сложность вызывает совсем другой вопрос, а именно оплата подоходного налога. Согласно действующему законодательству, налог на доходы граждан при получении ими имущества покойного не взимается, так как фактически не происходит прямого получения выгоды от проведения операции или трудовой деятельности — он просто получает имущество на безвозмездной основе как при дарении. Однако продажа полученной квартиры несколько меняет это правило, что ведет к тому, что закон обязывает в ряде случаев обязывает владельца имущества оплатить подоходный налог.
Итак, подоходный налог в размере 13% от стоимости имущества оплачивается в двух случаях:
- Если имущество было получено до 2016 года, а владелец не прожил в полученной им квартире 3 года;
- Если имущество было получено в 2016м году и позднее, и владелец не прожил в квартире 5 лет.
При этом срок отсчитывается не с момента проведения регистрации, а со смерти наследника.
Рассмотрим три примера. Если человек погиб в марте 2015го года, а наследник собрался продавать жилплощадь в декабре 2017го, то ему придется оплатить налог на доход. В другом случае, если он решит продавать квартиру уже в марте 2018го, то налог платить не придется. Если же человек умер в январе 2017го года, то ему придется ждать января 2023го, чтобы продавать свое имущество, так как получил он его уже после внесения правок в закон.
Продажа дома, принадлежащего нескольким наследникам
Теперь рассмотрим более сложный случай, а именно продажу дома, доставшегося по наследству сразу нескольким гражданам. Недвижимость может быть разделена между получателями в двух случаях:
- Если в завещании на него были указаны несколько человек и каждому из них была отведена определенная доля;
- Если при наследовании в порядке законной очереди дом необходимо поделить между гражданами, имеющим на него равные права.
Процедура самого наследования и продажи при этом будет значительно отличаться. Во первых, уже один только наследник не сможет продать свое имущество без ведома других владельцев, так как в этом случае потребуется письменное согласие каждого владельца доли имущества.
Как продать долю в квартире без согласия других собственников читайте здесь.
Во вторых, при продаже такого дома полностью потребуется личное участие каждого наследника и оформление отдельных документов на каждого. Ну и последнее значительное отличие — если одна из долей принадлежит нетрудоспособному гражданину, ребенку или инвалиду, то потребуется согласие либо опекуна, имеющего право распоряжаться имуществом, либо органов опеки, осуществляющих надзор.
Других отличий при наследовании имущества несколькими гражданами уже не будет. Им так же потребуется платить пошлину на получение своей части наследства (которая будет уменьшена в соответствии с его долей), выплачивать подоходный налог и оформлять все те же бумаги.
С отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением.
Загрузка...
