Как производится оценка квартиры по наследству

Отчет об оценке наследства

Краткое содержание

Для чего необходима оценка наследства

Наследники, исполнители завещания или представители органов опеки и попечительства могут потребовать произвести оценку наследственного имущества.

Она фактически неизбежна, так как нотариусу, оформляющему право наследования, перечисляется пошлина за совершенные с его стороны нотариальные действия. Оценить наследство нужно также в ситуации, когда среди наследников имеются разногласия по поводу раздела имущества.

К объектам, подлежащим оценке относятся:

• недвижимость (дом, квартира, комната и т.п.);
• транспортные средства;
• оборудование и механизмы;
• ценные бумаги (акции);
• доля в предприятии;
• оружие;
• предметы искусства и т.п.

Кто проводит оценку

В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации, стоимость недвижимого имущества, кроме участков земли, может рассчитываться как организациями, которые занимаются оценкой недвижимости, так и госучреждениями по учету объектов недвижимого имущества по месту его расположения (ст. 333.25 НК РФ). Оценка другого имущества производится экспертами-оценщиками.

Если отсутствует договоренность между наследниками об оценке имущества, то оценивание производит независимый оценщик за счет граждан, которые непосредственно потребовали провести такую процедуру. Расходы по оценке имущества в последующем делятся между получателями наследства соразмерно стоимости унаследованного (ст. 1172 ГК РФ).

Наследственное имущество, расположенное за границей, оценивается уполномоченными органами той страны, в которой находится объект, а в составленном ими документе, при этом, должна указываться оценочная стоимость имущества.

Порядок оценки наследства

Порядок оценки наследства находится в прямой зависимости от объекта наследуемого имущества и конечной цели проводимых оценочный действий.

Работа экспертов-оценщиков заключается в сборе сведений и формировании выводов, лежащих в основе результатов оценки (стоимости имущества).

Отчет должен включать в обязательном порядке:

• дату составления и порядковый номер;
• основание для оценки имущества;
• сведения об оценщиках;
• цель оценивания;
• подробное описание объекта оценивания;
• используемые стандарты, с помощью которых определяется стоимость ценностей;
• дату определения стоимости имущества и т.д. (ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).

При оценке недвижимого имущества в экспертное учреждение необходимо предоставить пакет документов, которые подтверждают право на имущество, сведения о расходах, произведенных при обслуживании, подтверждение уплаты всех начисленных налогов, а также, в зависимости от вида недвижимого имущества, другие сведения.

Оценка квартиры или дома производится с помощью анализа рынка недвижимости. Определение стоимости и выдачу самого оценочного документа может произвести учреждение гостехинвентаризации (БТИ), а в населенных пунктах, в которых не проводились инвентаризационные мероприятия, — органы муниципальной власти.

Альтернативным шагом может быть обращение в частную оценочную фирму, при этом стоимость недвижимого имущества, в отличие от оценки БТИ, будет, как правило, близка или равна рыночной.

Для расчета госпошлины наследники могут предоставить нотариусу оценочный документ, в котором указана инвентаризационная, рыночная, кадастровая или номинальная стоимость имущества (ст. 333.25 НК РФ).

Однокомнатная квартира подлежит разделу на равные части. Так как у наследников имелось собственное жилье, они приняли решение продать квартиру, а вырученную сумму, согласно завещанию, поделить поровну. Для оценки квартиры и составления отчета об оценке, дети умершей обратились в частную оценочную компанию «Эксперт-риелт», которая составила отчет и определила рыночную стоимость квартиры в размере 1,7 млн. руб.

Таким образом, наследники, в конечном итоге, поделили полученную сумму пополам, возместив при этом расходы на проведение экспертизы соразмерно доле в наследстве. В свою очередь, нотариус, для расчета государственной пошлины, взымаемой с наследников, использовал рыночную стоимость недвижимости, указанную в оценочном отчете компании «Эксперт-риелт».

При определении стоимости земельного участка исходят из цели пользования землей, а также ее предназначения (например, рыночная стоимость земли сельхозназначения существенно ниже, чем участков для индивидуально жилищного строительства). Для произведения оценки участка земли эксперту нужно передать:

• пакет документов, устанавливающих право на земельный участок;
• данные о границах участка;
• информацию о категории земли (сельхозназначения и т.п.);
• сведения о наличии и техническом состоянии инженерной инфраструктуры и т.д.

Для оценки транспортных средств, в рамках наследования, эксперту предоставляется паспорт ТС, свидетельство о регистрации, указывается пробег и сведения о проведенном техническом обслуживании. Инициирование оценочных действий в отношении ТС проводят, в большинстве случаев, для определения нотариальной пошлины. Оценка переходящей по наследству иностранной валюты производится по курсу Банка России.

Оценка доли в имуществе целесообразна, когда происходит слияние, поглощение, разделение, или ликвидация коммерческой организации, т.к. это позволяет четко определить фактическое соотношение собственности среди владельцев.

Отчет об оценке акций для наследства

Действующее законодательство предусматривает передачу нотариусу отчета об оценке акций, оформленного исходя из положений ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральных стандартов оценки.

Оценка наследуемых акций происходит в следующем порядке:

• изучается рынок ценных бумаг;
• проводится анализ баланса организации, управляющей вверенными акциями;
• составляется сам отчет.

Отчет об оценке акций включает:

• описательную часть;
• обзор и изучение рыночной конъюнктуры;
• описание оценочных методов;
• вычисление рыночной стоимости, исходя из общепринятых правил проведения оценок.

Перечень сведений и документов, предоставляемых для оценки акций:

• ксерокопия свидетельства о регистрации, устава или учредительного договора;
• ксерокопии документов, содержащие итоговые данные о выпуске акций;
• ксерокопии проспектов эмиссии;
• структурный состав организации и виды ее деятельности;
• данные бухгалтерской отчетности за период от трех до пяти лет;
• отчет о прибылях и убытках, бух. баланс;
• аудиторское заключение при проведении проверки;
• ведомость фондов;
• сведения обо всех имеющихся активах (векселях, недвижимости и др.);
• детализация дебиторской и кредиторской задолженности;
• сведения о дочерних организациях и их отчетность;
• стратегический план совершенствования предприятия на период от трех до пяти лет, включающий прогнозные данные об основных финансово-экономических показателях;
• информация о клиенте — инициаторе оценки акций (физическом или юридическом лице).

Как проводится и сколько стоит оценка квартиры для вступления в наследство

Смерть человека является основанием для начала процедуры наследования всего его имущества. Как правило, основным активом, который остается после смерти наследодателя, является квартира.

Согласно действующему российскому законодательству, наследование квартиры невозможно без определения ее стоимости профессиональным оценщиком. Рассмотрим подробнее, зачем нужна оценка квартиры для вступления в наследства, и какова процедура оценки недвижимости.

Зачем оценивать квартиру при оформлении наследства?

Во-первых, формальная оценка квартиры для нотариуса при получении наследства является обязательным условием для вступления в право владения недвижимым имуществом.

Хотя законодательство не предусматривает уплату подоходного налога при вступлении в наследство близких родственников покойного, которые чаще всего и являются наследниками, существует необходимость уплаты государственной пошлины за осуществление нотариальных действий по оформлению наследства. Размер такой пошлины исчисляется в процентном отношении от стоимости квартиры.

При этом единственным документом, который принимается нотариусом для установления стоимости квартиры, является отчет профессионального оценщика.

Во-вторых, оценка квартиры необходима для того, чтобы установить долю квартиры в общем имуществе покойного. В таком случае, следует проводить анализ стоимости не только квартиры, но также и всего остального имущества покойного. Такая оценка часто нужна наследникам, для того, чтобы определить долю каждого из них, если наследство состоит сразу из нескольких объектов движимого и недвижимого имущества. Особенно актуальным бывает такая процедура, когда покойный не оставил завещания или же не расписал в завещании конкретные объекты недвижимости, которые переходят в собственность каждого из наследников.

Наконец, третьей причиной проведения оценки квартиры при получении наследства является судебный процесс между наследниками. Чтобы справедливо поделить имущество, судья должен знать его стоимость, определить которую можно только с помощью официальных механизмов оценивания недвижимости.

Процедура проведения оценки недвижимости

Кто может проводить оценку?

Оценка недвижимости может быть проведена только квалифицированным оценщиком, являющимся участником одной из саморегулирующихся организаций (СРО). Отчеты любых иных специалистов, вне зависимости от реальной квалификации оценщика, не имеют значения для нотариуса или суда и не являются основанием для определения реальной стоимости имущества. Поэтому, всегда проверяйте, состоит ли оценщик в одной из саморегулируемых профессиональных организаций.

Отдельно следует отметить, что оценка рыночной стоимости недвижимости, которая необходима для получения наследства, осуществляется частными оценщиками. В то же время, оценка квартиры по кадастровой стоимости находится в компетенции БТИ. Оценка по кадастровой стоимости необходима для уплаты налогов при дарении или продаже квартиры, в то время как оценка рыночной стоимости недвижимости нужна для нотариального оформления наследства.

Какие документы нужны для оценки квартиры?

• документы, на основании которых квартира находилась в собственности наследодателя
• справка из БТИ (форма 11-а)
• документы, подтверждающие наличие каких-либо обременений (залог, договор аренды, сервитут), снижающих реальную стоимость недвижимости.

Процедура оценивания состоит из анализа оценщиком всех предоставленных ему документов, а также посещения квартиры. Некоторые оценочные компании осуществляют оценку квартиры исключительно на основании предоставленных им документов. Такой метод не позволяет достаточно точно установить стоимость квартиры, однако иногда является единственно возможным, как, например, в том случае, когда квартира находится в распоряжении других наследников, которые не пускают туда оценщика и заказчика оценочных работ.

Специалисты используют комплексный метод оценивания недвижимости, утвержденный соответствующими государственными стандартами. Этот метод включает в себя как сравнительный анализ квартиры по сравнению с подобными предложениями на рынке, так и использование коэффициентов для максимально точного определения стоимости квартиры исходя из ее технического состояния, общего состояния жилого дома, месторасположения, удаленности от метро и т.п.

Вся процедура оценки жилой недвижимости, как правило, не занимает более 2-3 дней. Некоторые оценщики предоставляют услуги по ускоренному определению стоимости недвижимости, предоставляя в распоряжение заказчика отчет в течение одного рабочего дня.

Сколько стоит оценка квартиры?

Стоимость оценки квартиры зависит от города, где производится оценка, площади недвижимости и квалификации оценщика. Средняя стоимость услуг оценщика в 2019 году составляет 2-4 тысячи рублей.

Так как отчет оценщика содержит допущение, согласно которому стоимость квартиры оценивается на момент смерти наследодателя, срок действия оценки квартиры фактически равен сроку принятия наследства (6 месяцев), если отчет необходим для нотариуса. Если же отчет предполагается использовать в судебном процессе по разделу наследства, то заключение оценщика является бессрочным, так как показывает стоимость квартиры именно на момент открытия наследства.

Оценка квартиры при наследовании является скорее технической процедурой, чем тем этапом получения наследства, где могут возникнуть реальные сложности. Тем не менее, только работа с сертифицированными оценщиками и получение отчета об оценки позволит оформить квартиру в собственность наследника. Поэтому не стоит откладывать процедуру оценки квартиры на последние дни срока принятия наследства.

Как происходит оценка квартиры для вступления в наследство

Оценка квартиры для вступления в наследство требуется при обращении к нотариусу или при подготовке материалов в суд. Также она нужна, когда не избежать продажи квартиры, полученной по наследству. К наследнику могут перейти обязательства покойного перед организациями и частными лицами. Возможны расходы, связанные с оплатой услуг оценщика. Наследник должен оплатить государственную пошлину, а ее размер напрямую зависит от суммы, в которую была оценена недвижимость.

Зачем нужна оценка квартиры при оформлении наследства

Оценка квартиры для наследства является одним из самых важных этапов передачи собственности. Процедура необходима для определения размера госпошлины. Стоит заранее узнать, какие документы нужно предоставить нотариусу, для того чтобы оформить наследство.

Несмотря на то что ближайшие родственники покойного не платят подоходный налог, они должны оплачивать работу сотрудников нотариальной конторы. Сумма будет взята с лиц, которые получают в наследство часть квартиры или всю жилплощадь.

Заказчикам нужно выбирать между инвентаризационной и рыночной стоимостью. Для подтверждения права наследования необходимо предоставить нотариусу все бумаги. Он ознакомит претендентов с ходом процедуры наследования.

Во всех случаях нужно оценивать наследнику жилье, зачем нужна оценка квартиры при получении наследства и о том, как выбрать специалиста, стоит подумать заранее.

Получить информацию об имуществе и узнать наследственную массу можно у нотариуса. А для определения оценочной стоимости наследства нужно обратиться к специалисту-оценщику, который выдаст заключение. Без него нельзя получить Свидетельство на квартиру.

Когда и кем проводится оценка

Наследственное дело открывается после смерти владельца, права собственности на жилье подтверждаются документами. Все претенденты на него в шестимесячный срок предъявляют свои права. Они предоставляют бумаги, заказывают оценку квартиры.

Когда будет получен отчет специалиста, рассчитывается размер государственной пошлины и происходит ее оплата. После наследникам выдают Свидетельство. Оценка при наследовании имущества должна быть заказана в шестимесячный срок с момента кончины человека, оставившего наследство.

Самостоятельно указать стоимость жилья нельзя, только квалифицированным работником может быть выдан оценочный акт. Процедура проведения оценки имущества регламентируется законодательством. Проводить оценку может эксперт, работающий в государственной или частной компании. Он может быть независимым экспертом. Главное требование — он должен иметь лицензию и страховку.

Подробно о категориях оценщиков можно узнать, изучив ст. 333.25 Гражданского кодекса (ГК). В ней идет речь об особенностях уплаты госпошлины в ситуациях, когда гражданин обращается за совершением нотариальных действий. Существуют льготы, о них подробно сказано в ст. 333.38 ГК. Акт оценки, выдаваемый специалистом, должен быть датирован тем же числом, что и документ о смерти наследодателя.

Процедура проведения оценки квартиры

Застройщики возводят жилье по типовым проектам, поэтому оценщики, работая с заказом, обращают внимание на серии. Они исследуют, насколько такие квартиры пользуются спросом на рынке. Востребованность жилья зависит от местоположения дома, от инфраструктуры.

Сотрудничество с оценщиком начинается с составления договора о предоставлении услуг. Чаще всего в работе используется сравнительный метод. В ходе проведения оценки имущества учитывается базовая стоимость объекта недвижимого имущества, для уточнения вводятся повышающие или понижающие коэффициенты. Многое зависит от достоинств здания, района и их недостатков. Учитывается возраст дома.

При определении рыночной стоимости квартиры, находившейся в собственности наследодателя, учитываются престижность района, стоимость сантехники и то, была ли сделана перепланировка. Если она узаконена, это увеличивает стоимость наследуемой собственности.

При определении инвентаризационной стоимости имущества при вступлении в наследство нужно быть готовым к тому, что квартира будет оценена ниже. Этот способ не рассматривает инфраструктуру района и местоположение жилья. О том, как будет проходить процесс оформления и сколько стоит услуга, нужно заранее узнавать в оценочной компании.

Необходимые документы

Оценщику для определения кадастровой стоимости объектов нужно предоставить документы, подтверждающие право наследодателя на жилплощадь. Это может быть справка из БТИ, требуется форма 11-а. Также заказчик услуги должен предоставить свой паспорт.

Пакет может включать бумаги, подтверждающие наложенное на имущество обременение. Это договор аренды или залога или документы, свидетельствующие о сервитуте. Обременение снижает стоимость жилья.

Оценщик изучает бумаги и посещает объект. Не стоит работать со специалистом, который оценивает стоимость квартиры только на основании документов. Только комплексное изучение всех факторов позволит правильно определить цену жилья.

Стоимость оценки

Стоимость услуг определяется оценщиком. Величина суммы рассчитывается в зависимости от того, в каком городе он работает. В разных регионах заказчикам придется заплатить от 2 до 4 тыс. руб.

Оформление результатов оценки

Отчет об оценке квартиры оформляется экспертом, в нем обязательно указывают паспортные данные заказчика. Документ готовится 2-3 дня, но некоторые компании в срочном порядке делают его 1 день. Срок действия документа, подготовленного для нотариуса, не превышает 6 месяцев. Отчет, который планируется использовать в суде, бессрочный.