Образец одностороннего акта передачи квартиры

Последствия односторонней передачи квартиры застройщиком

Автор: Шевяков Роман вкл. 26 мая 2015 . Опубликовано в Дольщик: юридическая консультация. Просмотров: 23366

Застройщик должен был передать мне квартиру 8 месяцев назад, но позвонил и пригласил на приемку лишь в феврале 2015 года. Я осмотрел квартиру и подписал с застройщиком акт о недостатках квартиры, а через неделю получил от него односторонний акт приемки.

Кроме этих документов и договора я от застройщика ничего не получал и никаких иных документов не подписывал. После устранения недостатков я обратился к застройщику для подписания двухстороннего акта той же датой вместо одностороннего но получил отказ. По словам застройщика, такой акт является основанием для регистрации права и с такими актами уже около 50 человек без проблем зарегистрировали свои квартиры. Законно ли регистрировать квартиру по одностороннему акту и смогу ли я получить неустойку?

Консультация юриста сайта «ДОЛЬЩИК»

Сходная ситуация ранее уже обсуждалась на сайте http://защита-дольщиков.рф/help/134-0099

В силу ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки — разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Правилами п. 10 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 года № 82 так же подтверждается что для государственной регистрации права собственности на достаточно представления передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, на органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) не возложены обязанности по обязательной проверке соблюдения застройщиком порядка предварительного уведомления застройщиком участника долевого строительства о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждения о необходимости принятия объекта долевого строительства и последствиях бездействия. В связи с изложенным односторонний акт, представленный Вами в орган Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества, будет рассматриваться в качестве надлежащего документа.

Вместе с тем, исходя из полученной от Вас информации можно сделать вывод о том что застройщиком не был соблюден порядок односторонней передачи Вам квартиры. Согласно ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, лишь при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 указанной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Однако, такой способ передачи может применяться только в случае если застройщик обладает сведениями о получении Вами сообщения о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждения Вас о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства.

К сожалению, практика составления застройщиками односторонних актов передачи квартир, в отсутствие соблюдения порядка и условий такой передачи в последнее время принимает массовый характер, однако, судебная практика в большинстве случаев признает такую передачу квартир несостоявшейся. В качестве примера можно привести апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 02.04.2014 года по делу № 33-2997/2014, А-34, в котором указано что односторонний акт передачи объекта долевого строительства, составленный застройщиком при несоблюдении условий, указанных в ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, не имеет юридической силы, так как от подписания двустороннего передаточного акта участник долевого строительства не уклонялся. С учетом изложенного, судебная коллегия пришла к выводу о том, что дольщик вправе требовать предоставления ему передаточного акта, необходимого для государственной регистрации права собственности на квартиру. Апелляционным определением по указанному делу на застройщика возложена обязанность предоставить дольщику подписанный застройщиком двусторонний акт приема-передачи квартиры в течение 5 дней с момента вступления решения в законную силу. Сходным образом Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда апелляционным определением от 16.01.2014 года по делу № 33-31/2014 признала недействительным односторонний акт о передаче объекта долевого строительства. Основанием для этого послужило отсутствие оснований для его оформления застройщиком до разрешения вопроса об устранении недостатков объекта долевого строительства. При этом, согласно описанным обстоятельствам дела, застройщиком было направлено, а участником долевого строительства – получено предварительное уведомление о готовности объекта к передаче с разъяснением последствий уклонения от получения. Однако, после получения дольщиком такого уведомления в адрес застройщика им было направлено требование об устранении недостатков объекта долевого строительства и передаче ему объекта долевого строительства по акту. Застройщик участнику долевого строительства ответа не направил, недостатки объекта долевого строительства не устранил, в связи с чем суд не усмотрел в действиях участника долевого строительства уклонения либо отказа от принятия объекта, поскольку закон в данном случае позволял ему не подписывать документ о передаче объекта долевого строительства до безвозмездного устранения застройщиком недостатков в разумный срок.

Читать еще:  Акт балансового разграничения электрических сетей образец

Таким образом, обращаясь с заявлением о государственной регистрации права на основании одностороннего акта Вы признаете своими действиями законность такого акта, тем самым, косвенно подтверждаете факт соблюдения застройщиком как правил о предварительном уведомлении Вас о готовности объекта к передаче и уведомлении о последствиях уклонения от получения квартиры, так и устранение застройщиком недостатков квартиры. При таких обстоятельствах спор о взыскании с застройщика неустойки за несвоевременную передачу квартиры может быть осложнен исследованием факта получения Вами сообщения о завершении строительства и момента когда вы, будучи добросовестным участником отношений с застройщиком, должны были приступить к ее приемке.

В связи с изложенным рекомендуем Вам учесть это в случае если Вы примете решение об обращении в Росреестр для государственной регистрации права на квартиру на основании одностороннего акта.

Акт приема-передачи квартиры

Акт приема-передачи квартиры не является самостоятельным документом. Его формируют как приложение к договору купли-продажи или аренды квартиры. Сами по себе оба документа — акт и договор — не имеют юридическую силу. Акт фиксирует факт передачи объекта от продавца покупателю или от арендодателя арендатору. Сторонами сделки могут выступать как физические лица, так и юридические. Рассмотрим, как правильно оформить акт приема-передачи квартиры юрлицам.

Общая информация, функция акта

Вопросы процесса купли-продажи и аренды регулируются Гражданским кодексом. В ст. 556 и ст. 655 говорится о том, что передача объекта недвижимости должна осуществляться посредством подписания передаточного акта или иного подобного документа. То есть законодательство обязывает стороны составлять такой документ.

Причина в том, что договор лишь указывает на намерение участников сделки совершить ее, а акт является как бы заключительным этапом в проведении сделки. Кроме того, подписывая этот документ, арендатор или покупатель заявляет, что состояние квартиры ему известно и никаких претензий к продавцу или арендодателю он не имеет.

Читать еще:  Акт отбора образцов бетона образец

Акт купли-продажи квартиры — первичный документ бухгалтерского учета. На основе его бухгалтер одной организации списывает объект с учета, а другой — принимает на баланс.

Важно! Заполненный бланк хранится вместе с договором и платежными бумагами, информация о нем фиксируется в журнале регистрации входящих документов, если в компании ведется такой документ.

Особенности составления

При составлении акта необходимо помнить о следующем:

  1. Составление поручается какому-либо сотруднику компании-продавца (или арендодателя), разбирающемуся в тонкостях оформления документов и описания объектов недвижимости. Это может быть юрисконсульт, бухгалтер, делопроизводитель. Сотрудники могут составлять документ вместе.
  2. Необходимо предельно точно описывать состояние квартиры. Обычно указывают состояние водопровода, электрики, вид ремонта, отопления. Перечисляют дефекты, обнаруженные при осмотре.
  3. Унифицированной формы не существует. Составляется документ произвольно, на бланке компании. Не исключено заполнение бланка от руки, однако машинописный вариант более удобен для чтения. Форму акта компания может разработать самостоятельно, главное, чтобы он был составлен по всем требованиям к подобного рода документам.

Важно! Вместе с актом требуется передать покупателю ключи от квартиры и все документы по ней.

Составляем документ

Акт имеет трехчастную структуру, куда входят шапка, основная часть и заключительная.

Шапка

В этой части располагают такую информацию:

  • что документ является приложением к договору, номер договора, дату;
  • название акта;
  • место (город или иной населенный пункт) и дату подписания.

Основная часть

Текст этого раздела начинают с данных о продавце и покупателе или арендодателе и арендаторе (наименование компаний, должности и ФИО представляющих их лиц), далее идет номер договора купли-продажи или аренды, номер и дата его создания.

Затем идет описание квартиры:

  • наименование;
  • адрес;
  • общая и жилая площадь;
  • количество комнат;
  • внешний вид квартиры (состояние потолка, окон, стен, пола и т.д.);
  • указание, что все коммуникации в норме: водопровод, электрика, отопление и т.д.;
  • указание на наличие интернета, пожарной сигнализации (если есть);
  • список дефектов и недостатков, обнаруженных при осмотре (рекомендуется описывать их подробно, чтобы в дальнейшем после подписания акта у покупателя и арендатора не было претензий);
  • перечень документов, которые стороны сделки хотят приложить к акту.

Заключение

В этой части располагают сведения о том, что все данные о передаваемой квартире сверены, у покупателя или арендатора претензий к состоянию объекта не имеется, денежные средства отданы продавцу или уплачены в кассу предприятия. В свою очередь, продавец или арендодатель не имеет претензий к покупателю или арендатору по расчетам за переданную недвижимость. Кроме того, можно написать, что данный акт сформирован в двух экземплярах и оба они имеют одинаковую юридическую силу.

После этого абзаца участники сделки ставят свои подписи.

К сведению! Заверять акт нотариально не требуется, достаточно того факта, что обе стороны расписались на документе.

Односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства

В федеральном законе №214 статья 8 пункт 1 говорится следующее: продажа недвижимости строительной компании и приём жилища дольщиком должно оформляться путём подписания акта приема-передачи квартиры участнику долевого строительства. Тем не менее, встречаются случаи, когда участник не соглашается на подписание этого документа. Довольно часто сама компания оформляет односторонний акт приема передачи объекта долевого строительства и предоставляет его дольщику. Получив такой документ, дольщик может оспорить этот акт. Есть определённый алгоритм действий.

Особенности

Согласно статье 8 федерального закона № 214, строительная компания должна предоставить предполагаемому собственнику достроенного жилья сообщение не позднее, чем за тридцать дней. В этом документе должны быть сведения о завершении строительства. Это свидетельствует о скорой передаче недвижимости.

После принятия этого сообщения, участнику долевого строительства требуется посетить квартиру в течение семи дней. Это необходимо для того, чтобы субъект осмотрел свою недвижимость на наличие разнообразных неисправностей.

Читать еще:  Акт о списании автотранспортных средств пример заполнения

Документ приёма-передачи квартиры является договором купли-продажи, который свидетельствует о том, что участника устраивает построенное жильё, недвижимость он получил и готов к регистрации прав на эту собственность.

В случае обнаружения дефектов и прочих моментов, которые не устраивают дольщика, вместе со строительной компанией субъект подписывает настоящий акт, и квартира не передаётся. В этом документе указываются неисправности и сроки, предусмотренные по их устранению.

Однако федеральный закон даёт право составить односторонний акт приёма-передачи объекта долевого строительства. Это случается в следующих случаях:

  • Дольщик отказывается подписывать договор приёма-передачи без обоснования причин;
  • Намеренное отсутствие участника и его уклонение от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный срок.

Последствия одностороннего акта для дольщика

Как только будущий владелец получил подобный бланк долевого строительства, то у него возникает множество вопросов. Однако, не стоит волноваться, поскольку это всё тот же договор при условии его грамотного составления.

Даже при наличии одностороннего договора, участник может изъять ключи от недвижимости от строительной компании. Кроме того, он же имеет полное право оформить полученное этим способом жильё.

Важно знать, что после получения документа, а затем регистрации недвижимости в собственность, обжаловать договор приёма-передачи объекта долевого строительства не получится.

Обжалование акта

При отправке дела в суд, субъекту придётся предоставить основания, по которым он дал отказ от подписания акта приёма-передачи. Кроме того, потребуются доказательства о том, что выявленные претензии действительно реальны к качеству объекта.

Однако требуется понимать, что проблемы и недочёты касаются именно вашего жилища, а не освещения на детской площадке и тому подобных претензий.

Кроме того, при обжаловании акта, дольщик уполномочен вынести требования о взыскании с компанией в виде уплаты неустойки. Если субъект выиграет дело, то предусмотренный договором срок передачи объекта застройщику придётся перенести, а это значит, что компания нарушает условия договора.

Однако суд имеет право отказать в обжаловании акта по следующим причинам:

  • участник долевого строительства игнорирует информирование строительной компании и не появляется на объекте в течение указанного срока;
  • если участник прибыл на объект, высказал претензии, но акт не подписал и документально не заверил неполадки;
  • если участник присутствовал на объекте и зафиксировал претензии, но не направил их застройщику.

Необходимо составлять два экземпляра с претензиями, поскольку достаточно часто встречаются случаи, когда представитель застройщика оформил только один документ с претензиями и забрал его. Дольщик не обратил на это внимание, и когда дело доходит до суда, то выясняется, что застройщик не получал бумагу с претензиями.

Если при получении уведомления от строительной компании уже существует просрочка, то при уклонении дольщика от получения жилища, суд не отказывает о взыскании, а напротив, выясняется период просрочки и определения размера неустойки. Однако, факт уклонения дольщиком принятия жилой недвижимости может привести к тому, что суд сильно снизит неустойку.

Дольщику рекомендуется обратиться за помощью к профессиональным юристам, для того, чтобы разобраться в полученном одностороннем акте приёма-передачи объекта долевого строительства. Поскольку только квалифицированный специалист в состоянии оценить всю правильность составленных документов о передаче объекта и помочь в их обжаловании, если это необходимо.

Приобретение недвижимого имущества – процесс сложный и требует максимум внимательности, ответственности и определённых знаний. Поэтому прежде чем собираться приобретать недвижимость, рекомендуется найти квалифицированного юриста. Такие специалисты работают в Обществе по защите прав дольщиков.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector